Предполагаме, че по презумпция всеки собственик на апартамент или помещение в един блок, може би притежава и част от земята, върху която е построена сградата. Все пак ако си собственик би следвало да имаш и някакъв дял от земята, било то и минимален. Когато говорим за дворове обаче, тогава обикновено имаме напълно противопожно предположение. Смятаме ги за общи части. Някои са приспособени като паркинги, в други има пързалки и катерушки, а трети са обрасли с треви и бурени и не са особено поддържани.
За да няма объркване, в тази статия ще ти разясним в кои случай земята под основите на сградата и нейния двор са общи части и как би следвало да се управляват и използват.
Какво казва закона за вида на общите части?
Законът гласи, че когато обектите в една сграда са собственост на различни хора, то тогава всички те си споделят собствеността на всяка обща част от сградата. Тук се включва също и земята, върху която е построена сградата, дворното пространство, основите, външите стени и всичко, което по своята същност или предназначение се използва от всички. Накратко всички собственици на отделни обекти, било то апартаменти, гаражи, студия и т.н. имат дял в общите части на Етажната собственост. Споделят си собствеността им. Освен нея обаче, делят също и правата и задълженията си към общите пространства.
От казаното до момента, можем да заключим според какво се разделят общите части – според същността и според предназначението си. Този вид разпределение е от изключително значение и сега ще ти обясним защо. Една сграда няма как да съществува без положена основа, греди, стени и т.н. Следователно тя не може да съществува без общите си части с обществена същност. Тези общи части не могат да станат собственост на някой друг, например на бай Пешо от съседния блок, който много харесва дизайна на асансьора, нито могат да променят функцията си – стената си е стена и не може да бъде нищо друго.
Когато говорим за общите пространства, които са общи защото всички в сградата ги използват, нещата стоят по различен начин. Те от друга страна могат да променят функцията си – дворът на сградата може да се асфалтира и да стане паркинг, полянката с цветя може да стане тротоар и обратното, макар и вероятността за това да е по-малка. Също така могат да променят собственика си. Разбира се при промени от този тип следва да се свика общо събрание, на което въпросът да се обсъди и да се вземе решение, а ако общата част вече няма да е за обществено ползване – ще е нужно съгласието на всеки един собственик.
Земята, върху която е постоена една сграда, обща част ли е?
Съществуват множество фактори, които определят дали земята, върху която е построена Етажната собственост е обща част или не. Дали земята е обща част зависи от това дали собствеността на земята е прехвърлена на хората, които притежават обекти в нея или не.
Земята е обща част когато всеки един от собствениците на самостоятелни обекти е и собственик на земята, над която е изградена сградата. Тогава общото събрание ще има правото да взема решения за нея и да я управлява.
В много случаи обаче, апартаментите и останалите обекти от една жилищна сграда, се продават самостоятелно. Земята, върху която е построена Етажната собственост, си остава притежание на нейния собственик, без да се продава на хората, които купуват обекти в нея.
Част от общите части ли е дворното място на една жилищна сграда?
Дворът на Етажната собственост е обща част ако всеки собственик на обект в сградата притежава идеални части от него. Тогава общото събрание решава за какво ще бъде използвано. Също така, за да може дворното пространство частично или цялостно да бъде преустроено, например в паркинг, решението се взема от всички собственици. Същото важи и когато двора или част от него се прехвърлят на отделен собственик.
До тук всичко звучи добре. Кога обаче могат да възникнат проблеми с ползването на дворното простванство? Много просто – когато той е общ за повече от една самостоятелна сграда и има няколко входа към него. Тогава въпросите свързани с двора, като например озеленяване и поддръжка, следва да се обсъдят от всички самостоятелни сгради.
До момента разгледахме случайте когато дворът е всъщност обща част. Кога обаче той не е с такъв статут? В дворното пространство е построена жилищна сграда. Не всички собственици на обекти в нея обаче притежават идеални части от двора. Има и човек, притежаващ същите тези общи част, който не е собственик на самостоятелен обект в Етажната собственост. В този случай дворното място не е част от общите пространства.
